🏠 Calculadora de Financiamento Imobiliário
Simule o financiamento do seu imóvel: parcela mensal, juros totais e evolução da dívida.
| Item | Valor |
|---|---|
| Valor financiado | — |
| Parcela | — |
| Total de juros | — |
| Total pago | — |
Simulação didática. Bancos adicionam seguro MIP/DFI, taxa administrativa e custos de avaliação. O CET real é maior.
Como funciona o financiamento de imóvel
O financiamento imobiliário é um crédito de longo prazo (15 a 35 anos) em que o banco paga o vendedor e você quita em parcelas mensais. O imóvel fica em alienação fiduciária até a quitação. Em caso de inadimplência, pode ser retomado pelo banco e levado a leilão.
No Brasil, os dois principais programas são o SFH (Sistema Financeiro de Habitação), que permite usar FGTS e tem teto de valor de imóvel, e o SFI (Sistema de Financiamento Imobiliário), sem teto e sem FGTS. Existe também o Minha Casa Minha Vida, com subsídios para rendas menores.
SAC ou Price: qual escolher?
SAC é o sistema mais comum em financiamento imobiliário. A amortização é constante, os juros caem mês a mês, e a parcela decresce. O total de juros pagos é menor.
Price mantém a parcela fixa, mas no início quase tudo é juros — você amortiza pouco nos primeiros anos. O total pago é maior que no SAC, mas a previsibilidade da parcela é vantagem no orçamento.
Regra prática: se você pode pagar a primeira parcela do SAC (que é a mais alta), escolha SAC. Economiza dezenas de milhares de reais ao longo de 30 anos.
Quanto posso financiar?
A regra de ouro dos bancos: a parcela não pode exceder 30% da sua renda mensal bruta. Se você ganha R$ 8.000, a parcela máxima é R$ 2.400. Alguns bancos flexibilizam para 35%, outros são mais restritos.
Pode usar FGTS?
Sim, dentro do SFH, o FGTS pode ser usado para entrada, amortização extraordinária (reduzir o saldo devedor) ou quitação total. Existem regras: não ter financiamento ativo no SFH em nenhuma parte do país, ter pelo menos 3 anos de FGTS, e o imóvel precisa ser residencial.
Perguntas Frequentes
-
No SFH, o financiamento cobre até 80% do imóvel, ou seja, entrada mínima de 20%. Em programas específicos (Caixa, Minha Casa Minha Vida) pode chegar a 10%. No SFI, a entrada costuma ser maior.
-
Sim. A amortização extraordinária pode reduzir o prazo ou o valor da parcela. Economiza muito juros quando feita nos primeiros anos, porque ataca um saldo grande.
-
Depende do horizonte e da taxa. Se o aluguel custa menos de 0,4% do valor do imóvel por mês, geralmente alugar + investir a diferença supera o financiamento. Acima disso, financiar pode compensar no longo prazo.
-
Na maioria dos contratos do SFH, sim — taxa fixa mais TR. Existem opções atreladas à Selic ou ao IPCA, que flutuam conforme a economia.
Buscas relacionadas
simulador financiamento imobiliário, calcular parcela financiamento casa, SAC ou Price qual melhor, financiamento Caixa, financiar imóvel com FGTS, parcela financiamento 300 mil, SFH teto 2025.