🏠 Calculadora de Reajuste de Aluguel

Quando o aluguel pode ser reajustado

Segundo a Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991), o aluguel residencial só pode ser reajustado a cada 12 meses, contados da data de assinatura do contrato ou do último reajuste. O índice aplicado deve estar expressamente previsto em contrato. Em contratos comerciais, a regra é semelhante, mas existe mais liberdade na negociação do índice.

Fórmula do reajuste

Novo aluguel = valor atual × (1 + índice / 100)

Exemplo: aluguel de R$ 1.500 com IGP-M de 4,5% no ano. Novo aluguel = 1.500 × 1,045 = R$ 1.567,50. Aumento mensal de R$ 67,50; no ano, R$ 810 a mais.

Principais índices usados

IGP-M (Índice Geral de Preços do Mercado): calculado pela FGV. Foi o índice padrão por décadas, mas sofreu pico em 2020-2021 (acima de 30% ao ano), desagradando inquilinos. Ainda é muito usado.
IPCA (Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo): calculado pelo IBGE. É o índice oficial de inflação do país. Tem variação menor e mais estável que o IGP-M. Vem sendo preferido em novos contratos.
INCC (Índice Nacional de Custo da Construção): usado em contratos de imóveis na planta durante a obra.
INPC, IGP-DI, IPC-S: alternativos, menos frequentes.

O que fazer se o reajuste for muito alto

Quando o índice escolhido dispara (como IGP-M em 2021), inquilino e proprietário podem renegociar amigavelmente. A lei permite a ação revisional após 3 anos do contrato ou do último reajuste judicial, ajustando o valor ao mercado. Muitos novos contratos já substituem IGP-M por IPCA ou por índice limitado (ex: "o menor entre IGP-M e IPCA").

Contratos de curta e longa duração

Contratos de locação residencial por prazo de até 30 meses podem prever reajustes apenas no vencimento, não anualmente. Contratos maiores seguem a regra dos 12 meses. Em ambos os casos, reajustes abaixo de 12 meses exigem negociação ou são considerados nulos.

Direito à revisão trienal

Se o aluguel estiver muito acima ou abaixo do valor de mercado, qualquer das partes pode ajuizar ação revisional a cada 3 anos. O juiz, com base em laudo pericial, fixa o novo valor. É remédio raro, mas útil em mercados em crise ou em alta forte.

Dicas para o inquilino

Antes de aceitar o reajuste, pesquise imóveis similares na região — se estiverem mais baratos que o seu após o reajuste, vale pedir redução. Lembre que mudança gera custos (frete, IPTU, caução, fiador). Em geral, compensa negociar mesmo que o índice contratual dê direito ao aumento.

Perguntas Frequentes

• O proprietário pode reajustar antes de 12 meses?▾

  Não. A Lei 8.245/91 proíbe reajustes em prazo inferior a 12 meses entre aumentos. Qualquer cobrança antecipada é indevida e pode ser contestada.

• Posso recusar o reajuste e continuar no imóvel?▾

  Legalmente, o reajuste previsto em contrato é devido. Se recusar, o proprietário pode ajuizar ação de cobrança. O caminho correto é negociar antes do vencimento para um índice menor ou conversão para IPCA.

• Como saber o IGP-M acumulado em 12 meses?▾

  Consulte o site da FGV IBRE (portal.fgv.br) ou o Banco Central (bcb.gov.br). Os valores são divulgados mensalmente. O acumulado dos últimos 12 meses é a base para o reajuste.

• Essa calculadora também serve para contratos comerciais?▾

  Sim. A fórmula é a mesma. Só lembre que contratos comerciais têm mais liberdade para estabelecer índices diferenciados, incluindo reajuste de despesas ordinárias de condomínio, fundo de promoção etc.

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